Перевод жилого помещения в нежилое

от 1 месяца

от 25 000 руб.

гарантия качества

Изменение статуса квартиры из жилого помещения в нежилое – отдельный вид процедуры, требующий соблюдения ряда условий. Для начала следует определить какие причины приводят собственника к решению изменить назначение и судьбу жилища.

Причины перевода жилого помещения в нежилое

В своем жилье собственник может не только проживать, но и в некоторых случаях заниматься личными подработками. В квартире гражданин может заниматься предпринимательской деятельностью при условии, что такая работа не приводит к ухудшению условий проживания и не нарушает права соседей. К примеру, в квартире гражданин может оказывать юридические или бухгалтерские услуги в качестве фриланса, но открыть полноценный офис и принимать большое количество клиентов без ущерба интересам соседей вряд ли получится. Исходя из этого, стоит определить обстоятельства, в который перевод жилья в нежилое помещение необходим по закону:

1. В случае занятия бизнесом, в условиях которого помещение должно иметь отдельный самостоятельный вход и выход (это свойственно для магазинов розничной торговли и точек общественного питания);
2. При сдаче помещения в аренду в целях коммерческой деятельности (например, под офисное помещение);
3. Если занятие предпринимательством требует изменения технических характеристик жилья, ведущих к ухудшению условий для дальнейшего проживания (при переоборудовании кухонной зоны под офис).

Требования и условия перевода

Прежде всего, стоит обратить внимание на существующие запреты, требования и ограничения, которые предъявляет закон в случае изменения статуса помещения из жилого в нежилое.

Если помещение изначально расположено в нежилом здании, то необходимость проведения процедуры согласования отпадает сама по себе. В противном случае закон устанавливает ряд условий:

• Отсутствие прописанных и проживающих в квартире лиц;
• Все собственники помещения должны дать согласие на перевод;
• Требуется одобрение перевода от соседей-собственников квартир в многоквартирном доме;
• Жилье, право пользования на которое возникло по договору социального найма, а также объект недвижимости, располагающийся в доме социального пользования, не может быть переведено в статус нежилого;
• Запрещено менять статус помещения в нежилое, если оно будет использовано для занятия религиозной деятельностью;
• Нельзя изменить статус объекта недвижимости, на который зарегистрировано обременение со стороны третьих лиц.

В связи с особенностями процедуры кадастрового учета и последующей регистрации права собственности стоит отметить, что перевести в нежилое помещение комнату, невыделенную из состава квартиры, нельзя. Чтобы процедура перевода стала возможной, помещение должно быть изолированно, обособленно и выделено в натуре в качестве самостоятельного объекта. На практике это происходит вследствие реконструкции.

Все вышеперечисленное относится к юридическим требованиям, однако есть еще технические условия, которые должны соблюдаться для того чтобы в переводе не было отказано:

• Помещение должно находиться на 1 этаже или на 2, если помещения 1-го этажа имеют статус нежилых;
• Изолированность и обособленность объекта, т.е. наличие прямого доступа к помещению;
• Нельзя препятствовать доступу к обще домовому имуществу;
• Запрещен демонтаж и изменение конструкций, которые входят в обще домовую систему.

Порядок перевода жилого помещения в нежилое

Разберем порядок действий, которые предстоят собственнику, решившему перевести жилое помещение в нежилое:

1. Принятие решения о переводе. На этом этапе собственник или собственники квартиры, если их несколько, составляют согласие на перевод в письменной форме, заверив документ через нотариуса. В идеале, можно переоформить права на одного собственника через Росреестр. Далее заявление передается в комитет по управлению имуществом;
2. Подготовка проекта перепланировки. Для этого нужно выбрать проектировщика из СРО, имеющего разрешение на проведение данного вида работ. Проверить информацию об организации можно с помощью интернет-ресурса НОПРИЗ. Далее заказчик вместе со специалистами определяет перечень работ и техническое задание. По итогу собственник получит проект и техническое заключение;
3. Получение согласия собственников примыкающих квартир (расположенных снизу, сверху, по общей стене относительно объекта перевода). Данный этап можно назвать определяющим, так как без согласия всех собственников продолжать действия бессмысленно, поскольку урегулировать спор по суду невозможно. В случае согласия, с собственниками составляется документ в простой письменной форме, где указываются: сведения о физ. или юр. лице собственнике, номер объекта собственности, в том числе кадастровый номер и непосредственное согласие на перевод. Необходимо отметить, что собственником неприватизированного жилья выступает муниципальный орган власти, от которого также потребуется согласие;
4. Проведение общего собрания собственников МКД. На подготовительном этапе, заинтересованное лицо должно располагать данными об общей площади МКД и помещениях, находящихся в собственности муниципалитета (запрашивается выписка ЕГРН через МФЦ или Росреестр). Кроме того, следует подготовить повестку предстоящего собрания и уведомить участников о дате и месте его проведения,  а также, определить кворум в размере 50% от площади дома и не меньше 2/3 от площади подъезда. Если по итогам голосования было получено положительное решение, следующим этапом станет обращение в муниципалитет;
5. Подготовка документа и обращение в уполномоченный орган по переводу. Собственник должен подготовить: протокол проведенного собрания с результатами, лист регистрации участников, списки собственников помещений на момент проведения голосования и доверенности (в случае участия в собрании доверенных лиц собственников). Помимо этого от собственника потребуются: заявление и паспорт, документы о праве собственности, план объекта и МКД, проект перепланировки с техническим заключением. Комплект документов может быть подан в МФЦ или администрацию. Срок рассмотрения – 45 дней;
6. Строительные работы. Для этого заключается договор с подрядчиком из СРО строителей. Стоит помнить, что работы должны четко соответствовать проекту.
7. Проведение приемки. По завершению перепланировочных работ, собственник подает уведомление в администрацию и уполномоченная комиссия проводит осмотр. Если работы выполнено согласно проекту, выдается акт приемки;
8. Заказ технического плана. На основании акта собственник заказывает технический план. Для этого следует выбрать кадастрового инженера, который определит характеристики объекта после строительных работ, составит схемы, чертежи и поэтажные планы. Документ можно заказать как в электронной, так и в бумажной форме;
9. Постановка на кадастровый учет, внесение сведений в ЕГРН. Собственнику нужно обратиться с заявлением в МФЦ или Росреестр и предоставить: постановление о переводе, акт приемки и технический план объекта. Регистратор внесет новые данные  в ЕГРН и изменит статус помещения на нежилое. Выписка из ЕГРН – это официальное подтверждение законности перепланировки и изменения статуса помещения.

Заказать услуги

Чтобы наверняка добиться положительного результата рекомендуется обратиться к профессионалам, поскольку жилищные споры – одни из наиболее сложных. Помощь квалифицированных юристов дает существенные преимущества:

• Практический опыт и знание всех нюансов жилищного законодательства: квалифицированные юристы имеют успешный опыт в решении вопросов любой сложности;
• Возможность выполнения процедуры «под ключ», что позволяет избавить себя от личного участия в утомительной бюрократической процедуре;
• Решение вопроса за минимальный срок: опытные юристы проанализируют ситуацию и предложат варианты ее решения за конкретный период времени без задержек, исключив все непредвиденные обстоятельства.