от 2 дней
от 5 000 руб.
гарантия 6 месяцев
Доверительное управление недвижимостью является разновидностью аренды недвижимого имущества. Жилое, коммерческое или производственное помещение в этом случае передается под управление специализированной организации. Именно ее специалисты ищут арендаторов, следят за тем, чтобы объект находился в нормальном состоянии, своевременно поступали арендная плата, решают различные хозяйственные вопросы.
Собственник просто оплачивает услуги – и получает доход.
Оценка управления недвижимостью
Понять, целесообразно ли передавать свою недвижимость в доверительное управление, помогает комплексный анализ. При этом учитываются факторы, которые способны повлиять на достижение целей управления недвижимым имуществом.
К факторам внутренней среды относятся место расположения объекта, его назначение, наличие или отсутствие права собственности на землю, цена недвижимости.
Факторы внешней среды – законодательные акты, тенденции экономического и политического характера, ситуация с окружающей средой, рыночные условия, объекты социальной сферы.
Договор доверительного управления имуществом
Между собственником объекта и доверительным управляющим подписывается официальный договор – соглашение. В нем указывается, что учредитель управления (собственник недвижимости) передает доверительному управляющему свое имущество для доверительного управления на оговоренное время.
Согласно договору, управляющий принимает на себя обязанность управлять недвижимостью в интересах заказчика. С точки зрения закона у доверительного управляющего по такому договору возникает обязательственное право на недвижимость, однако он не становится ее собственником.
Нюансы заключения такого договора, а также права и обязанности сторон оговариваются в статье 1012 Гражданского кодекса РФ. Здесь указывается, что допускается только письменная форма составления договора доверительного управления недвижимостью. В нем обязательно должны присутствовать:
- реквизиты сторон договора;
- описание объекта;
- документы, подтверждающие право собственности на недвижимость;
- размер и форма оплаты услуг доверительного управляющего (10-25% от месячной арендной платы за объект);
- время действия договоренности.
Предлагается также оговорить в соглашении важные детали, к которым относятся:
- сроки предоставления управляющим отчетов об управлении недвижимостью;
- наличие ограничений на отдельные операции с объектом;
- рамки, в которых управляющий может распоряжаться недвижимостью;
- возможность или невозможность передачи управляющим другим субъектам некоторых видов работ, связанных с управлением имуществом;
- порядок и размер перечисления арендной платы собственнику объекта;
- способы и размеры возмещения ущерба, нанесенного арендаторами имуществу;
- права, обязанности и ответственность участников договора;
- причины, по которым соглашение может быть расторгнуто досрочно.
Максимальный срок, на который может быть подписан договор доверительного управление недвижимостью, составляет пять лет. Если по истечение этого времени ни одна, ни другая сторона не заявят о своем желании расторгнуть соглашение, его действие продлевается на пять лет на прежних условиях. Если кто-то сделает такое заявление, договор прекращается, недвижимость возвращается в распоряжение владельца.
Прекращение действия договора также возможно, если заказчик отказался получать прибыль от сдачи недвижимости в аренду, либо если он умер; если управляющий не может выполнять условия договора лично; если владелец объекта решил прекратить действие соглашение, если хозяин недвижимости-ИП обанкротился, при других условиях.
В роли доверительного управляющего могут выступать ИП или коммерческая организация. Муниципальным или государственным органам закон запрещает выполнять такие функции, они также не могут быть выгодоприобретателями по договору доверительного управления.
Экспертиза
Договор доверительного управления недвижимым объектом должен обязательно пройти государственную регистрацию в Госреестре. При этом, как оговаривается в пункте 2 статьи 1017 Гражданского кодекса РФ, регистрируется ограничение права собственности на недвижимость, передаваемый в доверительное управление по договору. Это означает возникновение обременения прав владельца правами третьего лица – доверительного управляющего.
Без такой регистрации факта передачи объекта соглашение считается недействительным.
Цель доверительного управления
Целью передачи объекта недвижимости в доверительное управление может быть:
- получение прибыли от сдачи недвижимости в аренду;
- сокращение издержек на эксплуатацию объекта;
- увеличение конкурентоспособности недвижимости на рынке;
- повышение лояльности сотрудников компании, занимающейся управлением объектом недвижимости;
- профессиональное сопровождение процессов управления недвижимостью – бухгалтерское, юридическое, кадровое.
Рынок доверительного управления
На российском рынке услуги по доверительному управлению недвижимым имуществом становятся все более востребованными. Популярна такая услуга у граждан РФ, уезжающих на работу в другую страну, а также у владельцев нескольких объектов недвижимости.
