На вопрос отвечает руководитель департамента оценки ЗАО "Независимая консалтинговая компания "СЭНК" Дамир Тимершин.

Добрый день, Ляля Вакилевна.
К сожалению, наша компания не проводит техническую экспертизу конструктивных элементов зданий и инженерных коммуникаций или установление причин аварий. Мы - оценщики. Если бы мы занимались оценкой ущерба (чем, к сожалению, тоже не занимаемся), мы могли бы установить стоимость ремонта в квартире от затопления, но, опять таки, мы не смогли бы установить причину возникновения аварии.
Вам нужны специалисты в строительной экспертизе или экспертизе коммуникаций.
Навскидку могу порекомендовать экспертный центр "Индекс-Татарстан" (http://www.tatarstan.indeks.ru/), тел. 292-38-38 или, например, АНО "Центр судебных экспертиз" (http://kazan-expertiza.ru), тел. 253-48-20, 249-12-15. Возможно, они смогут Вам помочь.

Добрый день, Тимур.
На данный момент вакансий нет. Но Вы можете скинуть свое резюме на alsou@senk.ru для пополнения базы кадрового резерва нашей компании.

На вопрос отвечает директор ООО «Аукционный центр «СЭНК» Ильмира Тимершина.

Стоимость услуг по подготовке иска и представительству в суде по данному делу составит 15 тыс. рублей + по 1000 рублей за каждое после второго судебное заседание.

На вопрос отвечает директор ООО «Аукционный центр «СЭНК» Ильмира Тимершина.

Этот вопрос платный, консультация по нему стоит 250 рублей.

На вопрос отвечает руководитель департамента оценки ЗАО "Независимая консалтинговая компания "СЭНК" Дамир Тимершин.

Добрый день, Гульнара.
Оценка магазина будет стоить ориентировочно 20 000 рублей.
Для проведения оценки нам необходимы следующие документы:
- Свидетельство о регистрации права на магазин
- Технический и кадастровый паспорты на магазин
- Если магазин является отдельно стоящим зданием, то нужны и документы на землю, занимаемую магазином, а именно кадастровый паспорт участка + документы, подтверждающие права на участок: свидетельство о регистрации права (если участок на праве собственности) или договор аренды (если участок арендуется) или государственный акт на землю (в случае права бессрочного пользования).
Если недвижимость принадлежит юридическому лицу, то нужна справка об остаточной стоимости недвижимости.
Также пригодятся документы, на основании которых возникли права на недвижимость (они указаны в графе "документы-основания" в свидетельствах о регистрации права).

Для оценки будет необходимо заключение договора: поэтому нам нужны будут реквизиты заказчика оценки (если это юридическое лицо) либо паспортные данные (если заказчиком будет физическое лицо).
Оплатить оценку можно либо безналичным путем на банковский счет (по счету на оплату), либо внесением наличности в кассу (по чеку).
После заключения договора и оплаты мы выедем на место для фотографирования магазина: фотографии нужно будет приложить к отчету.
Также нам необходимо будет знать, в какой банк пойдет оценка.
Срок выполнения работ - около 5 дней.

На вопрос отвечает директор ЗАО Независимая консалтинговая компания "СЭНК" Сергей Купцов.

Государственная кадастровая оценка проводится по категориям земель. При этом отнесение земельного участка к той или иной категории осуществляется на основании данных государственного земельного кадастра в соответствии с правоустанавливающими документами на земельный участок. Регламентируется Земельным кодексом Российской Федерации, постановлением Правительства РФ от 25.08.99 №945 "О государственной кадастровой оценке земель" и другими директивными документами.

В результате кадастровой оценки земель получают стоимость земель различных категорий и разного целевого назначения, исходя из качества земель и местоположения конкретных земельных участков. В случае определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Проще говоря, кадастровая стоимость - это расчетная величина, полученная путем применения к некоторой базовой стоимости ряда коэффициентов. Теоретически кадастровая стоимость должна отображать стоимость, адекватную текущей рыночной стоимости земельных участков, но на практике это некая цифра, которая может быть как выше, так и ниже сложившейся рыночной стоимости. Поэтому для целей совершения сделок купли-продажи, залога и разрешения имущественных споров, собственникам разумнее ориентироваться на рыночную стоимость земельных участков, которая может быть определена профессиональными оценщиками, с учетом особенностей формирования рыночных цен в каждом конкретном случае.

Кадастровая оценка земель может использоваться в следующих случаях:

- для налогообложения, установления ставок земельного налога и величины арендной платы; для информационной поддержки рынка земли, фондового рынка ценных бумаг и ипотеки;

- для оценки эффективности существующего функционального использования территории, расчетной поддержки проектных разработок генерального плана города и в планировании крупномасштабных мероприятий общегородского характера.

На вопрос отвечает Ирина Саидкулиева, руководитель департамента ипотечного кредитования ЗАО "Независимая консалтинговая компания "СЭНК".

Прежде всего, необходимо выбрать ту оценочную компанию, которой Вы доверите оценить то, что собираетесь приобрести, и результаты работы которой (отчет об оценке) примет банк.

Одним из ключевых факторов в процессе такого выбора, на который стоит обращать внимание, является деловая репутация компании. Иными словами, отзывы положительные либо отрицательные о деятельности компании, качестве ее работы, отношению к клиентам и много другое, что формирует имидж фирмы.

Как правило, при каждом из банков существуют аккредитованные оценочные компании, то есть те компании, отчеты о рыночной стоимости жилья которых банки принимают в качестве документа, подтверждающего стоимость жилья.

Но даже среди таких аккредитованных компаний стоит выбрать именно ту, с которой Вам предстоит работать. При оформлении кредита, как правило, каждый день на счету. Поэтому заниматься "обзвоном" оценочных компаний с целью определить наиболее выгодные предлагаемые ими условия не стоит. Проконсультируйтесь с работниками банка, уточните, какие из оценочных компаний предоставляют наиболее качественные услуги, гарантирующие то, что подготовленный ими отчет будет принят банком, уточните, как давно каждая из оценочных компаний аккредитована, и какое количество отчетов ею подготовлено.

Основное, что требуется при оценке для ипотечного кредитования, при приобретении жилья, - это предоставить на рассмотрение банка обоснованное в соответствии с официальными стандартами оценки заключение о рыночной стоимости имущества. Выдать кредит заёмщику или нет, а если выдать, то в каком размере банк определяет без непосредственного участия оценщика. Однако информация, изложенная в отчёте об оценке, является одним из ключевых критериев, лежащих в основе решения банка. Мелочей здесь не бывает.

Кредитующие организации по своей природе консервативны и осторожны, имея обыкновение больше доверять документам, а не словам. Они не дадут взаймы без тщательной проверки потенциального заёмщика, включая и предлагаемое им обеспечение. Любая, на первый взгляд несущественная деталь, может стать серьёзным препятствием на пути к получению кредита. Только опытный и профессиональный оценщик, хорошо знакомый с требованиями банков к содержанию отчётов об оценке, форме предоставления информации о стоимости предмета залога и прочих нюансах взаимоотношений между кредитной организацией и заёмщиком, знает, как обойти все подводные камни в процессе оценки жилья для целей ипотечного кредитования.

После того, как Вы сформировали для себя предварительное мнение о каждой из таких компаний, звоните в ту, которой отдали предпочтение и договаривайтесь о первой встрече.

На вопрос отвечает Елена Пустовойт, руководитель департамента инвестиционного проектирования Независимой консалтинговой компании "СЭНК".

Универсального решения, пожалуй, нет. Каждый предприниматель волен решать этот вопрос для себя. Покупая массовый типовой проект, предприниматель сможет взглянуть на некое среднее предприятие со стороны, сможет внести в него свои коррективы, что-то подправить, но часто и поддаться общим представлениям, повторить "типовые" ошибки. Типовые проекты редко соответствуют узким требованиям отдельных банков. Однако для начинающих будут весьма и весьма полезны, потому что бизнесмен получит представление о функционировании выбранного направления деятельности, выявит особенности, которые на первый взгляд не были для него очевидны, но отчетливо видны профессионалам, составляющим типовой проект.

Типовой проект более привлекателен, когда речь идет о типовых небольших предприятиях - АЗС, мойка. Когда же необходимо проработать проект большого или комплексного предприятия, то типовым проектом не обойтись ни в коем случае.

Собственный проект "с нуля" все же писать не придется, потому что всегда есть некое общее представление о бизнесе, общий каркас деятельности уже существует, особенно если вы обратитесь к профессионалам.

Собственный бизнес-план позволит оценить перспективы конкретного предприятия в конкретных условиях данного рынка, имеющихся деловых связях и конкретного выбранного оборудования, выявить и описать конкретные риски. Собственный проект всегда будет соответствовать требованиям вашего инвестора, включит в себя исследования ситуации в районе расположения вашего предприятия.

На вопрос отвечает Елена Пустовойт, руководитель департамента инвестиционного проектирования Независимой консалтинговой компании "СЭНК".

Как для любого бизнес-плана, необходимо проиллюстрировать: инвестиционные затраты, будущие доходы и текущие затраты.

Так для бизнеса доставки воды видимо надо решить ряд вопросов, таких как:

- Источник воды.
- Приобретение и установка оборудования, покупка тары.
- Место расположения предприятия, офис, склад, гараж.
- Состав транспортного парка.

Приобретение всех этих элементов потребует инвестиционных затрат, которые и должны быть описаны. Часть объектов, может быть приобретена в аренду, и окажет влияние на текущие затраты. Кроме того, единовременных вливаний на начальном этапе может потребовать подбор персонала, рекламная компания, получение соответствующих разрешений.

Для определения доходов необходимо представлять, какой объем воды предприятие планирует доставлять. Тут могут помочь маркетинговые исследования, наличие предварительных заказов или опыт аналогичных фирм. Текущие расходы будут определяться количеством персонала, затратами ГСМ, затратами на рекламу и продвижение.

Также будет иметь значение цель написания проекта, если проект готовиться для институционального инвестора, в первую очередь банка, или для государственных ведомств, то максимальное количество цифр, в идеале все, должны быть обоснованы и документально подтверждены - договорами, письмами, протоколами и прочими документами.

Бизнес-план является оптимальным и максимально выверенным на практике способом описания инвестиционных проектов, как для инициаторов, так и для инвесторов. Их запрашивают коммерческие банки, промышленные компании, индивидуальные инвесторы, министерства и ведомства.

В настоящее время бизнес-планирование является одним из востребованных направлений в области консалтинговых услуг. Оно широко применяется как разовый инструмент для привлечения средств инвесторов под конкретный проект, а также как способ постоянного учета эффективности использования и потребности в ресурсах финансовых, материальных, трудовых и интеллектуальных, а также источниках их получения.

Бизнес-планирование в организации становится актуальной задачей в виде постоянного процесса улучшения рыночного функционирования предприятия. Фактически бизнес-план - это способ оформления многопланового варианта плана развития проекта (предприятия) описывающий и учитывающий риски и направления развития проекта. Для составления бизнес-плана существует множество инструкций, в том числе международных, разработано значительное количество компьютерных программ.

Таких случаев довольно много. В первую очередь, это, конечно, оформление бизнес-плана для инвестора с имеющимся набором требований. К их числу относится коммерческие банки и государственные структуры. Важную роль здесь будет играть знание проектантом этих требований, опыт сотрудничества с конкретным инвестором.

Кроме того, опыт профессионала может сильно помочь, если инициатор проекта только начинает бизнес в новой области. Также часто клиенты прибегают к помощи профессионалов чисто из экономических соображений. Услуги консультанта обходятся дешевле, чем содержание собственной планово-финансовой службы.

На вопрос отвечает Альбина Исмагилова, специалист Независимой консалтинговой компании "СЭНК".

Сектор торговой недвижимости на сегодняшний день является одним из самых перспективных и бурно развивающихся. Необходимость в оценке торговых помещений возникает при купле-продаже, кредитовании под залог, разрешении имущественных споров, ликвидации, определении ущерба, страховании, определение арендных ставок и пр. При оценке торговых площадей наиболее важное значение имеет его местоположение и доступность для потенциальных покупателей. Существует несколько параметров, которые необходимо учесть при оценке торговых площадей:

- транспортная доступность к оживленным транспортным магистралям;
- плотность застройки в районе торговли;
- сложившийся в глазах покупателей имидж объекта, притягательность и уникальность объекта для потенциальных покупателей;
- наличие предприятий-конкурентов, особенно сетевых магазинов;
- расположение торгового помещения в жилых домах, пристройках или отдельно стоящих зданиях;
- наличие автостоянок/парковок, фасадных витрин и т.п.;
- состояние и износ помещения, коммуникаций и торгового оборудования;
- наличие складских и служебных площадей, холодильного оборудования;
- возможность организации различных способов торговли профильными и сопутствующими товарами.

Анализ всех вышеперечисленных данных в совокупности с анализом выставленных на продажу на момент оценки торговых площадей, максимально схожих с оцениваемой, дает результат оценки торговых площадей.

Методы оценки торговых площадей.

В целом при оценке недвижимости используются три основных подхода оценки: затратный, сравнительный, доходный. Основными подходами оценки торговой недвижимости являются сравнительный и доходный подходы.

В рамках сравнительного подхода используется метод сравнения продаж, основывающийся на принципе замещения. Другими словами, метод имеет в своей основе предположение, что благоразумный покупатель за выставленную на продажу недвижимость заплатит небольшую сумму, чем ту, за которую можно приобрести аналогичный по качеству и пригодности объект. Данный метод включает сбор данных о рынке продаж и предложений по сопоставимым объектам недвижимости. Цены на сопоставимые объекты затем корректируются с учетом параметров, по которым эти объекты отличаются от объекта оценки.

Доходный подход основан на представлении о том, что стоимость объекта недвижимости зависит от возможности получения дохода, который может быть извлечён собственником от владения объектом. Этот метод заключается в определении текущей стоимости будущих чистых доходов от объекта оценки (с учетом фактора времени).

В основе затратного подхода лежит принцип замещения, согласно которому инвестор не заплатит за объект недвижимости сумму большую, чем та, в которую обойдется возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без чрезмерной задержки. При затратном подходе стоимость объекта недвижимости равна стоимости земельного участка плюс стоимость улучшений за вычетом накопленного износа, с учетом предпринимательской прибыли и налога на добавленную стоимость. Как правило, затратный подход применим в оценке отдельно стоящих зданий. В случае оценки встроенных помещений (части зданий) применение затратного подхода не является целесообразным, так как здесь не соблюдается принцип замещения. Кроме того, затратный подход не учитывает текущего состояния рынка недвижимости.

На вопрос отвечает Дамир Тимершин, руководитель департамента оценки Независимой консалтинговой компании "СЭНК".

Оценка ущерба недвижимости актуальна в том случае, когда недвижимость застрахована. В этом случае сначала нужно обратиться в страховую компанию, где сообщат, какие документы необходимо собрать. Например, если причиной ущерба стало стихийное бедствие, то нужна справка из метеорологической службы и т.п.

Оценщики осматривают объект недвижимости, которому был нанесен ущерб, в присутствии заинтересованных лиц - чаще всего владельцев недвижимости, и представителей страховой компании. Если есть виновники нанесенного ущерба (например, в случае затопления помещения), то осмотр помещения производится в присутствии виновных.

Результаты оценки будут зависеть от того, какой тип страховки применяется в конкретном случае. Например, в практике компании "СЭНК" был случай, когда ураганом снесло крышу здания, которая имела основательный износ. Согласно страховке сумма возмещения подлежала вычету износа и при оценке это было учтено. В свое время владелец заплатил меньше за страховку, но и выплата страховки не покрыла всех расходов на ремонт.

Оценщиками производится исследование повреждений и необходимых работ, затем составляется смета. Нужно отметить, что смета составляется оценщиком чаще всего не по средним ценам, а по государственным сметным нормативам. Смета, составленная таким образом, является более весомым аргументом, например, в случае, если необходимо судебное решение, а также, если возникают противоречия с виновниками происшествия или страховой компанией. Поэтому квалификации оценщиков часто не хватает для того, чтобы полностью составить смету согласно стандартам, и они работают совместно с профессиональными сметчиками.

На вопрос отвечает Елена Пустовойт, руководитель департамента инвестиционного проектирования независимой консалтинговой компании "СЭНК".

Оценка рыночной стоимости незавершенного строительства может быть связана с:

- постановкой объекта незавершенного строительства на баланс организации;
- определением реальной рыночной стоимости объекта незавершенного строительства, которая отражает строительную и рыночную ценовую ситуацию;
- принятием решения о дальнейшем использовании объекта незавершенного строительства. Ответ на вопрос дальнейшего функционирования объекта зависит от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. Иногда каркасная система "недостроя" позволяет построить на своей основе совершенно иное здание, нежели предполагалось десять-пятнадцать лет назад;
- покупкой или продажей объекта незавершенного строительства. Чаще всего новоявленного владельца ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документов, проведением технической экспертизы и подключением различных коммуникаций. Современный инвестор сегодня более охотно приобретет объект незавершенного строительства вместе с приведенным в порядок пакетом документов;
- эффективным распоряжением земельным участком, на котором находится объект незавершенного строительством. В большинстве случаев ценность составляют земельные участки, на которых располагаются объекты незавершенного строительства. С помощью оценки можно определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен долгострой.

Как правило, в качестве незавершенных строительством объектов выступают здания или сооружения. Для того, чтобы объективно оценить стоимость незавершенного здания (сооружения), необходимо правильно его классифицировать. Существует несколько способов классификации объектов, незавершенных строительством. При этом наиболее существенной для оценщика является классификация с точки зрения наличия у недостроенного объекта возможностей выступать в качестве доходной недвижимости.

Действующие на сегодняшний день нормы проектирования предусматривают наличие зданий и сооружений производственного назначения, общественных зданий и сооружений, а также жилых зданий. Большинство зданий и сооружений общественного назначения, а также жилые здания могут быть использованы в качестве приносящей доход недвижимости. Эти типы незавершенных объектов недвижимости, как правило, оцениваются с использованием затратного и доходного подходов.

Здания и сооружения производственного назначения, в свою очередь, можно разделить на две большие группы. К первой группе относятся здания и сооружения специализированного назначения, у которых возможности изменения функционального назначения практически отсутствуют из-за особенностей конструктивных решений. К таким объектам недвижимости могут быть отнесены, например, здания и сооружения добывающих отраслей промышленности. Во вторую группу входят объекты, которые могут быть использованы для размещения в них различных типов производств, и, следовательно, обладают более универсальными объемно-планировочными и конструктивными решениями. Эти свойства наиболее характерны для зданий отраслей машиностроения, пищевой, фармацевтической промышленности и др.

При оценке рыночной стоимости незавершенных строительством объектов, относящихся к первой группе, используют в основном затратный подход. Рыночная стоимость объектов, относящихся ко второй группе, определяется с применением как затратного, так и доходного подхода. Подход, основанный на сравнительном анализе продаж при оценке незавершенных строительством объектов, практически не используется. Структура информации, необходимая оценщику для оценки незавершенных объектов недвижимости выглядит следующим образом:

- отраслевая принадлежность объекта;
- проектная документация, дата ее утверждения;
- площадь застройки;
- дата начала строительства;
- дата фактического прекращения строительства;
- сведения о конструктивной системе здания (сооружения);
- разрешенная годовая потребляемая мощность (водо-, электро-, газоснабжения и т.п.);
- степень завершенности строительства в целом и по отдельным конструктивным элементам в отдельности.

Следует отметить, что одним из важнейших составных элементов исходно-разрешительной документации являются условия инженерного обеспечения объекта, т.е. согласованные городскими (районными) службами условия подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения и т.п. Как правило, технические условия по инженерному обеспечению строящихся объектов имеют ограниченный срок действия. Этот период составляет в среднем 3-5 лет. Если срок действия исходно-разрешительной документации закончился или планируемое изменение функционального назначения объекта требует наличия дополнительной мощности в части инженерного обеспечения, то затраты, связанные с получением нового комплекта исходно-разрешительной документации, должны быть учтены заново.

На вопрос отвечает Дамир Тимершин, руководитель департамента оценки Независимой консалтинговой компании "СЭНК".

Для проведения оценки бизнеса, который ведется на том или ином предприятии, необходимо оценить активы, имеющиеся в наличии на этом предприятии: недвижимое имущество, земельные участки, машины, оборудование, вложения в другие предприятия, долги других предприятий, нематериальные активы: патенты, лицензии, товарные знаки, проекты. Следует оценить также оборотные активы - денежные средства, товарно-материальные запасы. Оценке подлежит и дебиторская задолженность. Такой метод оценки бизнеса называется затратным. Таким образом, при оценке бизнеса предприятие подлежит полной ревизии, поскольку необходимо проверить правильность показателей, отраженных в бухгалтерских документах: например, дебиторская задолженность может быть просроченной, остаточная стоимость основных средств зачастую не отражает их реальной рыночной стоимости и т.д. Следует отметить, что в ходе оценки нельзя забывать и про долги предприятия, которые уменьшают стоимость бизнеса. В целом, два предприятия, схожие по роду деятельности и объему выручки могут значительно различаться по результатам оценки их бизнеса.

Существенным элементом оценки бизнеса является прогнозирование доходов и, соответственно, доходный подход к оценке. Для того, чтобы произвести такое прогнозирование, полезно разработать бизнес-план предприятия. Именно возможные будущие доходы бизнеса определяют в конечном счете его стоимость. Зачастую, важны не сами активы предприятия, а то, насколько эффективно оно будет работать с этими активами. На уровень доходов влияют качество управления, новые технологии, внедряемые на предприятии и другие факторы.

Следующий метод оценки бизнеса - сравнение с аналогичным бизнесом. Изучение цен акций аналогичного предприятия, акции которого котируются на бирже, может дать определенные ориентиры при оценке стоимости бизнеса. В идеале все три подхода должны дать одинаковый результат. Замечу, что оценщики ориентируются в основном на доходный метод. Считается, что бизнес стоит столько, сколько доходов он принесет в будущем.

Другие подходы используются по большей степени справочно, для проверки. Если результаты не совпадают, проведенное исследование анализируется на предмет ошибок. Если ошибок не обнаруживается, то нужно определить среднюю величину, с учетом веса результатов каждого из подходов. В случае, если результаты оценок различными методами сильно различаются (порою в несколько раз), оценщики обычно принимают сторону одного из подходов. Выбирается результат того подхода, которому по определенным соображениям можно больше доверять - при котором было больше исходной информации, меньше допущений.

Если предприятие оценивается, находясь в процессе банкротства, то доходный подход применить затруднительно. Тогда более предпочтителен затратный подход, метод ликвидационных стоимостей.

Бывают ситуации, когда предприятие не показывает чистых доходов, хотя другие параметры указывают на то, что предприятие функционирует нормально. Тогда вместо доходного метода можно ориентироваться на сравнительный подход.

На вопрос отвечает Елена Пустовойт, руководитель департамента инвестиционного проектирования Независимой консалтинговой компании "СЭНК".

В соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации, ст. 142, ценной бумагой является документ, удостоверяющий с соблюдением установленной формы и обязательных реквизитов имущественные права, осуществление или передача которых возможны только при его предъявлении.

Существует большое число разновидностей ценных бумаг, наиболее известными примерами являются акции, облигации, векселя, депозитный сертификат, к ценным бумагам относятся также чек, сберегательные сертификаты, банковская сберегательная книжка на предъявителя, коносамент, приватизационные ценные бумаги и другие документы, которые законами о ценных бумагах или в установленном ими порядке отнесены к числу ценных бумаг.

Учитывая многообразие ценных бумаг и точные критерии оценки каждой будут различны, однако основные критерии все-таки можно выделить. В первую очередь основным критерием будет суть имущественного права, которое содержит в себе бумага, а говоря проще, вид этой самой ценной бумаги.

Так, например, акция, в соответствии с законом "О рынке ценных бумаг" от 22.04.1996г., это - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая права ее владельца (акционера) на получение части прибыли акционерного общества, на участие в управлении обществом и на часть имущества, остающегося после его ликвидации. Тогда как облигация - эмиссионная ценная бумага, закрепляющая право на получение от эмитента облигации в предусмотренный срок ее номинальной стоимости или иного имущественного эквивалента. Облигация может также предусматривать право ее владельца на получение фиксированного процента от номинальной стоимости.

Таким образом, акция, по сути, представляет собой долю собственности в предприятии, а облигация - это долговая бумага. Соответственно, и критерии оценки этих ценных бумаг будут выбраны разные.

Второй по значимости критерий - это инвестиционные характеристики ценных бумаг, которые в большинстве случаев определяются эмитентом этой бумаги - доходность, надежность (степень рискованности), срок обращения.

При оценке акций необходимо будет учесть степень предполагаемой доходности, достаточно высокую степень риска, так как гарантии выплаты дохода отсутствуют, в то время как облигации содержат обещание выплаты дохода, однако также содержат и определенный уровень риска, при этом срок обращения облигации ограничен.

В отдельный и довольно значимый критерий необходимо выделить ликвидность ценной бумаги, то есть легкость, с которой эта ценная бумага может быть превращена в денежные средства. Наличие биржевой котировки, в таком случае, будет характеристикой высокой ликвидности бумаги, и наоборот. Высокая ликвидность ценной бумаги, как правило, способна заметно упростить процесс определения стоимости. На текущем этапе развития биржевой торговли в России на биржах, а также в системах внебиржевой торговли обращается множество ценных бумаг, в первую очередь - это акции, облигации, как государственные, так и корпоративные, векселя.

На стоимость каждой ценной бумаги влияет большое число внешних и внутренних факторов. В конечном счете повлияет на стоимость ценной бумаги и вид определяемой стоимости, поскольку законодательство об оценочной деятельности учитывает различные условия определения.

На вопрос отвечает Сергей Купцов, генеральный директор независимой консалтинговой компании "СЭНК".

В первую очередь необходимо поинтересоваться, в каких банках аккредитована оценочная компания. На сегодняшний момент многие банки проводят аккредитацию оценочных компаний, выбирая организации, которые соответствуют определенным требованиям банка. Существует вероятность, что банк, в силу различных обстоятельств, откажет клиенту в выдаче кредита и придется подбирать варианты кредитования в другом банке. Тогда, если оценка произведена в компании, аккредитованной только в одном банке, придется обращаться в другую фирму и заново оплачивать оценку. Поэтому можно рекомендовать клиенту обратиться сразу в фирму, имеющую наибольшее количество аккредитаций.

На вопрос отвечает Сергей Купцов, генеральный директор независимой консалтинговой компании "СЭНК".

В первую очередь нужно удостовериться в наличии необходимых документов. В большинстве случаев это:

- свидетельство о праве собственности на земельный участок;
- выписка из земельного кадастра.

Специалисты оценочной компании должны обязательно выезжать на место расположения земельного участка. Это необходимо, поскольку очень важными параметрами, влияющими на оценку стоимости земельного участка, являются его расположение, окружение, наличие коммуникаций и близость к ним, транспортная доступность, качество и количество дорог, ведущих к этому участку и т.д.

Цены на землю в данный момент повышаются, поскольку сейчас многие стремятся приобрести участки под застройку, вместо того, чтобы покупать готовое жилье. Ввиду такого высокого интереса к покупке земельных участков, необходимо очень внимательно отнестись к соблюдению всех условий правильной и объективной оценки.

При оценке рыночной стоимости земельного участка используются чаще всего два метода - доходный и сравнительный. Выбор метода оценки зависит от целей, с которыми приобретается участок. Если это будет коммерческая застройка, то обязательно используется доходный метод, то есть анализ возможных будущих доходов приведенных к текущей стоимости. Если же участок приобретается с целью частной (жилой) застройки, то наиболее подходящим методом является сравнительный, когда стоимость оценивается по аналогии с другими участками, находящимися в похожих условиях.

На вопрос отвечает Ирина Саидкулиева, руководитель департамента ипотечного кредитования независимой консалтинговой компании "СЭНК".

В первую очередь нужно удостовериться в наличии следующих документов:

- правоустанавливающие документы на жилой дом и земельный участок;
- технический паспорт БТИ на жилой дом;
- кадастровый план на земельный участок.

Второй важный момент - необходимо определиться с банком, в котором покупатель коттеджа будет брать кредит. Покупатели нередко сначала выбирают оценочную фирму, а затем обращаются в банк за кредитом. При большинстве банков бывает, как правило, аккредитовано несколько оценочных компаний. Поэтому нужно узнать в банке, в какую компанию следует обратиться - вам дадут список фирм, из которого вы сможете выбрать наиболее подходящую для вас компанию. Тут необходимо учитывать, что не всегда фирма, предлагающая самые дешевые услуги, самая выгодная и качественная.

Также необходимо узнать, на какую форму кредита вы претендуете. Очень внимательно изучите программу кредитования. В частности, нужно узнать, какой процент от рыночной стоимости залога может получить заемщик.

В процессе оценки могут возникнуть сложности - чаще всего это связано с тем, что заемщик (заказчик оценки) озвучивает сумму, намного превышающую действительную стоимость коттеджа, поскольку включает в нее первоначальный взнос, вознаграждение риелтора и т.д.

Оценка рыночной стоимости коттеджа может быть произведена двумя методами - затратным и сравнительным. Затратный метод - это совокупность способов оценки стоимости коттеджа, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа. Этот подход базируется на предположении, что потенциальный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание другого объекта аналогичной полезности. По мнению специалистов, такой подход наиболее удобен при оценке новых объектов, готовых для эффективного использования, так как вычеты на износ имущества определить достаточно сложно.

Гораздо чаще применяется сравнительный метод, при котором объект недвижимости сравнивается с аналогичными. Анализируются цены на коттеджи в том же районе. При этом у оценщиков существует целый ряд параметров для сравнения, с помощью которых делаются поправки на близость к водоему, большую площадь кухни и т.д. В качестве базы данных для сравнения используются заявленные цены продаж, которые берутся из объявлений в газетах, журналах, анализируются базы данных риелторских агентств.

На вопрос отвечает Елена Пустовойт, руководитель департамента инвестиционного проектирования Независимой консалтинговой компании "СЭНК".

Сегодня на рынке работает достаточное число компаний, которые могут предложить услуги по разработке бизнес-плана инвестиционного проекта. После ряда уточняющих вопросов, которые дадут проектанту представление о сложности задачи и объеме работ по проекту, будет названа ориентировочная цена проекта, а также заказчику предложат бесплатный вопросник, который содержит перечень информации, необходимой для составления документа. Таким образом, можно прийти к проектанту уже с некоторой информацией, которая поможет ему представить характеристики проекта.

Грамотный проектант всегда объяснит клиенту процедуру составления бизнес-плана, последовательность своих действий, а в дальнейшем будет информировать об этапе работ. Процесс сбора дополнительной информации, как правило, происходит в процессе работы над проектом. Компания "СЭНК" всегда предлагает заказчику ознакомиться с проектом до его окончательного оформления, чтобы он мог внести свои коррективы, попросить шире раскрыть, или напротив, - минимизировать описание какой-либо стороны проекта.

Внесение изменений в бизнес-план по требованию контрольного органа (банка или ведомства), направленное на реализацию данного проекта, как правило, производится бесплатно.

Привычным является представление проектов в министерство экономики и промышленности РТ для получения средств государственного финансирования. Однако существует возможность, которой не воспользовалось ещё значительное число предприятий.

Для субъектов инвестиционной деятельности, реализующих инвестиционные проекты в Республике Татарстан в соответствии с Законом Республики Татарстан от 25 ноября 1998 года N 1872 "Об инвестиционной деятельности в Республике Татарстан", предусмотрена возможность понизить ставку налога на прибыль организаций в части, зачисляемой в бюджет Республики Татарстан, до 13,5 процента и налога на имущество до 0,1%. Для этого инвестиционный проект, составленный для данного предприятия, должен пройти процедуру согласования в министерстве экономики и промышленности РТ и министерстве финансов РТ. Процедура эта, безусловно, непростая, однако может значительно снизить налоговое бремя для предприятия на срок до 10 лет.

Такие проекты должны быть выполнены с учетом всех требований, предъявляемых к бизнес-планам инвестиционных проектов, изложенных в Постановлении Кабинета Министров Республики Татарстан от 7 мая 1999 г. № 284.

На вопрос отвечает Елена Пустовойт, руководитель департамента инвестиционного проектирования Независимой консалтинговой компании "СЭНК".

Благодаря общему подъему экономики, притоку средств в различные отрасли промышленности, бизнес-планы стали разрабатываться в разных экономических направлениях. Однако, безусловным лидером в последнее время является национальный проект развития агропромышленного комплекса. Сельское хозяйство в нашей стране вступило в фазу активного развития, государство способствует льготному кредитованию, оказывает всестороннюю поддержку сельскохозяйственному производству, но вместе с банками, предоставляющими кредиты, государству как инвестору необходимо видеть - во что именно вкладываются деньги.

Сельскохозяйственные предприятия до последнего времени не сталкивались с задачами долгосрочного финансового планирования, поэтому в данной ситуации помощь профессионала оказывается неоценимой. Не скрою, что и нам пришлось осваивать довольно сложное направление планирования движения скота, нормативов кормления и нормальных уровней удоев. Сейчас освоение расчетов по сельскохозяйственному производству позволяет подготавливать качественные, грамотные, полные проекты в довольно короткие сроки.

Кроме того, много проектов по строительству жилых домов, торговых центров, гостиниц. При этом проекты, разрабатываемые НКК "СЭНК", не ограничиваются пределами Республики Татарстан.

Как оценивается эффективность проекта?
Существует целый ряд показателей, который рассчитывается для характеристики эффективности проекта. Основными среди них являются: срок окупаемости проекта, чистый приведенный денежный поток (NPV) и реальная внутренняя норма прибыли проекта (IRR).

Период окупаемости проекта - минимальный временной интервал (от начала осуществления проекта), за пределами которого накопленный эффект становится и в дальнейшем остается неотрицательным.

Чистый (приведенный) дисконтированный доход равен приведенной стоимости будущих прибылей, дисконтированных с помощью соответствующей процентной ставки за вычетом приведенных стоимостных затрат. Инвестор может отдать предпочтение только тем проектам, у которых чистый дисконтированный доход имеет положительное значение.

Реальная внутренняя норма прибыли проекта (IRR) представляет собой ту норму дисконта, при которой величина приведенных эффектов равна приведенным капиталовложениям, это условная ставка дохода по проекту, которая определяет максимальную реальную "банковскую" ставку кредита, погашаемого в пределах срока жизни проекта (при отсутствии собственного капитала в реализации проекта).

На основании анализа данных показателей, а также целого ряда других инвесторы рассматривают и отбирают конкретные проекты для реализации.

На вопрос отвечает Дамир Тимершин, руководитель департамента оценки Независимой консалтинговой компании "СЭНК".

Профессия оценщика одна из молодых, но очень востребованных и престижных. Работа специалиста по оценке заключается в получении обоснованной рыночной стоимости собственности, а также в определении полезности объекта или имущества с учетом экономической ситуации, сложившейся на данный момент. Однако, оценщик - не бухгалтер и не математик. Это, прежде всего аналитик, отлично знающий рынок и схемы его функционирования, разбирающийся в том, что ценится "здесь и сейчас" и ясно видящий тенденции развития рынка.

Сегодня в свете проводимых экономических реформ, нацеленных на сокращение лицензируемых видов деятельности, Правительство РФ приняло принципиальное решение о переходе от государственного регулирования и передаче своих функций саморегулируемым организациям (СРО). Одним из видов деятельности, где стандартизация передана профессиональным участникам рынка, стала оценочная деятельность.

1 августа 2006 года вступила в силу новая редакция закона об оценочной деятельности, отменяющая с 1 июля 2007 года действие имеющихся у оценщиков лицензий и передающая функции контроля и регулирования рынка оценки от государства к СРО. Фактически до 1 июля 2007 года установлен переходный период от государственного контроля к саморегулированию.

Теперь в случае выбора наиболее компетентного оценщика или в случае возникновения спорных ситуаций, связанных с оценкой потребитель услуг может обратиться в одну из СРО. На данный момент их насчитывается около 20. Самыми крупными из них являются Саморегулируемая межрегиональная ассоциация оценщиков (СМАО), Республиканская коллегия оценщиков (РКО), Российское общество оценщиков (РОО) и Ассоциация Российских магистров оценки (АРМО).

Также одним из основных изменений является то, что субъектами оценочной деятельности теперь будут являться физические лица, то есть непосредственно оценщики. Причем оценщик может являться членом только одной саморегулируемой организации.

Для повышения уровня ответственности оценщиков Законом вводится понятие материальной ответственности, подлежащей обязательному страхованию. Это будет являться гарантией того, что убытки, причиненные заказчику, будут возмещены в полном объеме за счет имущества оценщика. Возмещение ущерба предполагается производить из средств компенсационных фондов. Если есть решение суда (например, нарушение стандартов), потребитель идет в страховую компанию; если выплаты по страховке не хватит - в компенсационный фонд. Кроме того, страховая компания может в ряде случаев предъявить СРО регрессный иск.

Для того, чтобы можно было четко определить уровень услуг, разрабатываются новые стандарты оценки, которыми определяются требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности.

Одним из важных последствий, проистекающих из нового закона, является то, что если раньше оценщик мог методологически верно составить отчет об оценке, то стоимость, полученная в результате расчетов, не подлежала сомнению. Теперь во главу угла поставлена именно итоговая стоимость, указываемая в отчете, и оценщик несет ответственность именно за итоговую стоимость, а не за методологию расчета.

С появлением новых стандартов появляются новые виды услуг - стоимостной консалтинг. Когда не требуется представление полного развернутого отчета с применением трех обязательных подходов к оценке, а просчитывается, например, один из вариантов застройки пустого земельного участка и ожидаемый от этого экономический эффект. То есть, заказчик экономит время и деньги, которые требуются намного больше при составлении полного отчета.

В заключение следует отметить, что среди оценщиков сформировался локомотив профессиональных и наиболее успешных компаний, обладающих сложившейся репутацией и известных на своем рынке. Эти компании дорожат своим именем и формируют определенный эталон работы оценщиков, устанавливают своеобразные стандарты качества. Но таких в России насчитываются сотни среди тысяч. Изменения, происходящие с принятием новых законов, направлены на защиту потребителя и на то, что сами участники рынка отсеют случайных и недобросовестных оценщиков. Это вселяет надежду, что данные веяния приведут к повышению сознательности оценщиков и качества оказываемых услуг.

На вопрос отвечает Елена Пустовойт, руководитель департамента инвестиционного проектирования Независимой консалтинговой компании "СЭНК".

Существует много подходов к классификации бизнес-планов - по отрасли, степени проработки, соответствия различным требованиям, составителям, контрольным органам. Нам представляется наиболее актуальной следующая комплексная классификация в зависимости от того, какая организация или сам заказчик будет пользователем бизнес-плана (инвестиционного проекта).

1. Бизнес-планирование для "себя".
Это самый сложный, кропотливый и полный вариант бизнес-плана. Он составляется в результате тесного сотрудничества специалистов аудиторской компании и компании заказчика. Такой инвестиционный документ направлен на максимально точное освещение будущего отдельного проекта или предприятия, с приближенным к реальности анализом рынка, просчетом путей решения потенциальных проблем и рассмотрением различных вариантов развития проекта. Уже на этапе составления бизнес-плана специалисты способны увидеть перспективы и сложности, с которыми может столкнуться коммерческий проект. По существу, такой план - это набор инструкций для менеджеров, описывающих роль, которую каждая часть организации должна играть в процессе достижения целей фирмы.

2. Бизнес-планирование для частного инвестора.
В нашей практике таковым чаще всего является коммерческий банк. В этом случае бизнес-план не будет отражать всей полноты и подробностей развития проекта, которые требуются непосредственно для осуществления проекта, так как будет содержать в себе один наиболее вероятный вариант развития событий. Но в отличие от инвестиционного проекта для собственных целей сильной стороной проекта для частного инвестора должна стать доказательная сторона его привлекательности и реальности. Составление такого документа таит в себе множество подводных камней, с которыми хорошо знакомы специалисты. Дело в том, что у каждого банка или крупного инвестора есть свои требования к составлению бизнес-планов и свои способы их верификации. Именно поэтому при составлении бизнес-плана для стороннего финансирования многие предприятия предпочитают привлекать к работе опытных специалистов.

3. Бизнес-планирование для государственного инвестора, предоставления льгот.
Государство предъявляет самые жесткие требования к составлению бизнес-планов, которые сформулированы в значительном числе постановлений и инструкций. Одним из основных требований здесь являются всестороннее документальное оформление проекта. Экспертизу проектов для государственного финансирования в нашей республике осуществляет министерство экономики и промышленности РТ, по программе развития агропромышленного комплекса - министерство сельского хозяйства и продовольствия РТ.